Pilares para reactivar el ladrillo en Marbella

Fuente: Diario Sur | Héctor Barbotta

Durante los años más virulentos de la crisis, en los que no se vislumbraban en el horizonte ni ladrillos con los que construir ni créditos con los que pagarlos, el único argumento que permitía albergar algo de optimismo obedecía a un razonamiento sustentado a partes iguales por la lógica y la necesidad de encontrar esperanza. Marbella, se decía, entró antes que los demás en la crisis, y por lo tanto será la primera en salir.

Casi una década después de que los vehículos policiales que rodearon el Ayuntamiento y la Delegación de Urbanismo para anunciar el final del festival de la corrupción y, como efecto colateral no deseado, el adelanto de una parálisis que aunque por entonces no se sabía acabaría afectando a todo el mundo, Marbella ya ha dado suficientes señales de que aquel vaticinio sustentado en la necesidad de ser optimista se ha cumplido. Su sector inmobiliario es el que está dando las señales más nítidas de recuperación. Las viviendas visadas en el primer semestre de este año rozan los dos centenares, casi el doble que Málaga capital, segundo municipio de la provincia con más actividad.

Estas cifras, sin embargo, están lejos aún de lo que se espera de una ciudad llamada a ser la locomotora del sector –según datos del Colegio de Arquitectos apenas alcanzan al 10% de las que se contabilizaban antes de la crisis–, y no son pocos quienes se preguntan cuál sería la situación si el Plan General, aprobado en 2010 como instrumento para poner orden tras los 15 años del caos organizado durante el gilismo, hubiese cumplido la función para la que fue concebido.

La flamante concejala de Urbanismo, Isabel Pérez, intenta explicar la situación de una forma gráfica: «Los planes generales se hacen con la vista puesta en el futuro, éste se hizo mirando al pasado».

Es una opinión con la que coincide el decano del Colegio de Arquitectos de Málaga, Francisco Sarabia, quien sostiene que el Plan no se hizo con ánimo de futuro, aunque sí tuvo la virtud de cumplir con el principal objetivo que se planteó: llevar la seguridad jurídica a la ciudad después de tantos años de incertidumbre.

El arquitecto Juan Gavilanes incide en un aspecto que muchas veces no es tenido en cuenta: El Plan, recuerda, fue redactado en un contexto económico muy diferente al actual, y por lo tanto es necesario revisarlo también en ese aspecto.

Viviendas ilegales

Uno de los legados más envenenados que dejaron los 15 años de gobiernos municipales del GIL, en los que se dieron miles de licencias sustentadas en un PGOU –el de 1998– que nunca llegó a aprobarse, fue el reguero de 16.000 viviendas aparcadas en un páramo de ilegalidad. Con los propietarios convertidos en rehenes de quienes se habían enriquecido hurtando a la ciudad suelos para dotaciones y modificando a peor su paisaje, el primer PGOU de la era post-Gil buscó un camino intermedio entre la piqueta a mansalva y el borrón y cuenta nueva. Se consiguió encontrar acomodo legal para el 90 por ciento de las viviendas levantadas al margen de la norma, aunque a través de una metodología que brillaba sobre el papel, pero que se mostró inoperante a la hora de llevarla a la práctica.

La fórmula fue un complejo sistema de compensaciones que vinculó la liberación de cargas de los inmuebles a la compra y puesta a disposición de la ciudad de suelos para resarcir la falta de espacios dotacionales y zonas verdes. Cinco años después, el sistema se ha revelado ineficaz: por un lado no se avanzó en las regularizaciones, ya que más de 15.000 inmuebles siguen en limbo legal tras haberse conseguido normalizar la situación de solamente el 7 por ciento; por el otro, se constituyó en un freno a la hora de desarrollar proyectos que los inversores no han dejado de presentar en una plaza que sigue teniendo en su marca de renombre mundial su principal activo. Las cargas que pesan sobre los suelos incluidos en ámbitos de normalización son muchas veces un lastre que desaniman a los inversores.

Este periódico intentó sin éxito en los últimos días recabar la opinión del autor del Plan, el arquitecto jerezano Manuel González Fustegueras, y ante la falta de su testimonio es difícil encontrar a quien defienda el documento. El decano de los arquitectos invita a recordar la compleja situación de partida, con viviendas ilegales que salpicaban todo el término municipal y Marbella transformada en sinónimo de irregularidades urbanísticas, y reconoce que la solución que se arbitró aunque devolvió la seguridad jurídica no resultó eficaz en la gestión diaria.

Según el análisis de Isabel Pérez, las cargas que pesan sobre algunos suelos han llevado a promotores a desistir, ya que no se encuentra la fórmula de que la inversión resulte rentable. «Hay sectores en los que los inversores se retiran porque no le ven color», explica.

En aquel momento, con la ciudad saliendo de una grave crisis de imagen y sumergida en la crisis económica, el Ayuntamiento gobernado por el PP consideró que era mejor un mal Plan, que necesariamente debía consensuar con la Junta de Andalucía, que ninguno. Hoy, con los resultados a la vista, aquella decisión es objeto de los principales reproches que parte del sector empresarial le hace a los anteriores gestores municipales.

RA2_ForoTurismoResidencialEl presidente de la Federación de Urbanizadores, Ricardo Arranz, sostiene que el Plan se hizo a sabiendas de que era ingestionable. El arquitecto Salvador Moreno Peralta es aún más crítico, y lo califica de ‘Plan Frankestein’, aunque eleva también la responsabilidad de su ineficacia al, a su juicio, exceso normativo con que la Junta de Andalucía regula la actividad en la Comunidad Autónoma. En su opinión, existe un «urbanismo doctrinario» que nace en los despachos y carece de asidero en la realidad concreta. Considera que el Plan de Marbella es una expresión de esa realidad.

Urbanismo teórico

El arquitecto Fernando García Jiménez subraya en ese sentido que el PGOU vigente es «un ejercicio de urbanismo teórico, con poco conocimiento de la realidad física y extraordinariamente regulador». Sobre sus consecuencias incide el promotor Pedro Rodríguez, del grupo Sierra Blanca, que asegura que las gestiones para obtener licencias se han eternizado y que hay expedientes que llevan más de una década sin resolverse.

La ineficacia del actual PGOU –aprobado en su día por el PP y el PSOE y que contó durante el proceso de elaboración con el respaldo y la supervisión de la Junta de Andalucía– ha sido un secreto a voces durante todos estos años, pero no fue hasta el relevo en el Ayuntamiento cuando el debate ha aflorado. El nuevo alcalde, José Bernal, reconoció que la ciudad necesita un Plan nuevo, pero también que éste no es el momento más adecuado para plantearlo, ya que la apertura de un proceso de ese tipo podría abrir un paréntesis ante los síntomas de recuperación que se advierten. Para Arranz, existen también razones políticas que desaconsejan abrir ese proceso: el gobierno municipal está sustentado en el voto de cuatro partidos políticos diferentes, y abrir el melón de un nuevo Plan sería una opción arriesgada.

Sobre la inconveniencia de meter ahora a la ciudad en el proceso de redactar un nuevo Plan General hay coincidencia. Sarabia reconoce que la redacción de un nuevo planeamiento supone entre cinco y diez años de trabajo, una realidad, reconoce, que «no tendría que ser así».

¿Cuál es entonces el camino a seguir? En la línea de lo que se reclama desde el sector empresarial, García Jiménez, propone una revisión parcial del actual que lo libere de sus «exageraciones normativas y reguladoras y de los errores más palmarios», así como una planificación de los objetivos de la ciudad.

Sarabia, advierte, sin embargo, que cualquier revisión no debería basarse en el criterio del borrón y cuenta nueva, ya que Marbella no puede renunciar a recuperar los suelos y las dotaciones que le pertenecen.

Apenas un 7 por ciento de las viviendas irregulares se ha normalizado

El proceso abierto prevé flexibilizar las compensaciones, no eliminarlas

Se trata de un debate eminentemente técnico y complejo, aunque la edil de Urbanismo parte de una premisa clara: eliminar las cargas generadas por la construcción al margen de la ley sería al mismo tiempo ilegal e injusto.

Durante estos años no todos los promotores han mostrado la misma actitud a la hora de regularizar los inmuebles en situación ilegal. Ha habido quienes no han demostrado interés en hacerlo y quienes no lo han conseguido pese a intentarlo debido a las dificultades de gestión que ofrece el Plan.

Por eso apuesta por una flexibilización de los criterios de regularización que tenga en cuenta el deseo de normalizar por parte de los afectados y que dé facilidades, dentro de los límites que marca la ley, a la hora de liberar de cargas suelos afectados por este tipo de procesos.

Según la concejala, no se trata sólo del Plan. Hay otras medidas que es necesario poner en marcha para que la administración no se convierta en un freno al impulso que empieza a manifestarse en el sector. Entre ellos, la reorganización de la propia Delegación de Urbanismo.